La Loi de 1998 sur les condominiums, L.O. 1998, chapitre 19 (la Loi) est parfois considérée à tort comme portant sur tous les aspects de la fonction et de la gestion d’une association condominiale. La common law et d’autres lois influent grandement sur la façon dont une association doit être gérée en vertu du paragraphe 27(1) de la Loi et sur les responsabilités à l’égard de l’entretien et de la réparation des parties communes en vertu du paragraphe 90(1). L’interaction de la common law et d’autres lois est bien illustrée dans un cas où de l’amiante est découvert dans un immeuble. Comme les associations sont appelées à se charger des problèmes entourant la réparation et l’entretien de structures vieillissantes, l’amiante pose un problème particulier.
Avant 1984, l’utilisation d’amiante dans le composé à cloisons sèches, les plafonds pointillés et les tuiles acoustiques n’était pas rare. Il existe six types d’amiante : trémolite, actinolite, anthophyllite, chrysotile, amosite et crocidolite. Parmi eux, le chrysotile est le seul amiante de serpentine qui se trouve dans presque tous les produits à base d’amiante fabriqués aujourd’hui, et est la principale forme d’amiante encore exploitée. Le chrysotile, étant du groupe « serpentine », se distingue des amphiboles à la fois par sa structure et par sa composition chimique. Il est généralement admis que le chrysotile est moins puissant et cause moins de dommages aux poumons que les amphiboles.Note de bas de page1
En règle générale, le chrysotile utilisé dans la pâte à joints et les tuiles acoustiques était limité à de petites quantités et il n’y avait qu’un risque minime qu’il se diffuse dans l’air. Les difficultés surviennent quand un matériau contenant de l’amiante (MCA) est enlevé lors de rénovations ou de réparations. La Loi charge une association de gérer les affaires de l’association ainsi que d’entretenir et de réparer les parties communes et d’autres parties désignées dans la déclaration de l’association.
Si une association soupçonne la présence d’amiante dans son bâtiment, elle devrait d’abord demander un rapport d’une entreprise environnementale de bonne réputation spécialisée dans l’inspection de l’amiante. La Loi sur la santé et la sécurité au travail, L.R.O. 1990, chapitre 0.1, et en particulier le Règlement de l’Ontario 278/05, Substance désignée – Amiante dans les chantiers de construction, les édifices et les travaux de réparation précisent la méthode que doit employer l’entreprise d’analyses environnementales. Elles fixent aussi les niveaux qui sont considérés comme des teneurs d’amiante tolérables. Chaque province a des mesures législatives fixant les niveaux tolérables. En Ontario, un MCA est défini comme un matériau contenant 0,5 % ou plus d’amiante par poids sec. Si un bâtiment contient des MCA dépassant la limite fixée, la réglementation impose certaines obligations au propriétaire. Dans le cas d’une association condominiale, les obligations peuvent comprendre la mise en place d’un programme de gestion de l’amiante.
La Loi sur la santé et la sécurité au travail est un exemple d’autre loi pertinente qui a une incidence directe sur la gestion d’une association, ainsi que sur les exigences en matière de réparation et d’entretien.
Une association confrontée à la présence de MCA (que ce soit dans une partie privative ou une partie commune) devra concilier les intérêts concurrents des propriétaires de parties privatives et de l’association. Avant de mettre en œuvre un programme de gestion de l’amiante, que faut-il faire? Des travaux de remise en état seront-ils requis? Sinon, la Loi n’exige pas expressément la divulgation de la présence possible d’amiante dans le certificat d’information rédigé selon la formule prescrite en vertu de la réglementation. Toutefois, la common law imposera vraisemblablement à une association l’obligation de divulguer et de prendre des mesures pertinentes. Se pose alors pour l’association la difficulté de concilier la sécurité des propriétaires de parties privatives et les éventuelles répercussions négatives d’une divulgation au sujet des MCA. S’il s’agit de petites quantités de MCA, à peine au-delà du niveau fixé par la réglementation, que doit faire l’association? En pareille situation, certaines associations ont choisi de ne pas mentionner la présence de MCA dans leur certificat d’information, mais d’établir un programme de gestion de l’amiante et de créer une règle. La règle peut, par exemple, interdire aux propriétaires de parties privatives d’effectuer des rénovations sans l’approbation écrite du conseil d’administration. Le conseil d’administration pourra alors s’assurer du respect du programme de gestion de l’amiante dans tous travaux de rénovation. L’adoption de la règle et la teneur du programme de gestion de l’amiante sont communiquées aux propriétaires de parties privatives. En ce qui concerne les acheteurs tiers innocents, la divulgation de la règle se trouve dans les renseignements figurant au certificat d’information.
De nombreuses questions doivent être prises en compte, et il faut penser à une multitude de facteurs en dehors de la Loi. Une seule chose est sûre : chaque situation est différente. Il est vivement recommandé, lorsque ces questions se posent, d’obtenir des conseils d’expert.
Timothy P. Kennedy est un associé chez Vincent Dagenais Gibson à Ottawa.