La trousse d’instructions hypothécaires procure des conseils pratiques aux avocats qui répondent aux demandes du prêteur lors de transactions immobilières résidentielles. Cette page porte sur la quittance hypothécaire.

La situation

Dans la plupart des conventions hypothécaires résidentielles, l’avocat de l’acquéreur déclare au prêteur que, l’immeuble n’étant grevé d’aucune hypothèque de rang antérieur, celle qu’il inscrit est bel et bien de premier rang.

Or lorsqu’une autre hypothèque demeure inscrite sur l’immeuble, l’avocat de l’acquéreur exigera de l’avocat du vendeur qu’il s’engage à en obtenir quittance.

Vu les délais dans lesquels les documents doivent parfois être signés, il arrive que la déclaration que fait l’avocat de l’acquéreur au prêteur ne soit pas exacte au moment de leur signature, donc que l’engagement pris par l’avocat du vendeur n’ait pas encore été rempli.

Modèle d’instructions du prêteur

Le soussigné déclare ce qui suit :

Une hypothèque de premier rang valide et exécutoire a été inscrite sur l’immeuble décrit dans l’acte d’hypothèque, ledit rang correspondant à celui qu’indiquent les instructions. Aucune charge antérieure n’a priorité sur l’hypothèque, sauf en ce qui concerne des vices mineurs qui ne font en rien obstacle à la négociabilité du titre.

Conseils pratiques

Avocat du vendeur

• Au moment de s’engager envers l’avocat de l’acquéreur, l’avocat du vendeur doit :
  • avoir obtenu de l’institution prêteuse un relevé des paiements hypothécaires à jour indiquant le solde de l’hypothèque en question, l’éventuelle pénalité pour remboursement anticipé et le taux journalier applicable;
  • rembourser intégralement ladite institution prêteuse, y compris l’intérêt journalier cumulé;
  • s’être assuré de l’absence de délais. Certains prêteurs assortissent leurs taux journaliers d’un délai à l’expiration duquel il faut obtenir un nouveau relevé. Une telle stipulation pourrait jouer advenant le report de la transaction.
  • consigner ses échanges avec le prêteur concernant la quittance. En effet, si ce dernier tardait à répondre, vous devez être à même de démontrer votre diligence dans vos démarches auprès du prêteur concernant la quittance, tant pour la demande et la réception du relevé des paiements hypothécaires que pour la confirmation du moment et des modalités du remboursement.
  • Au moment de demander la quittance de l’hypothèque antérieure, l’avocat de l’acquéreur doit :
    • fournir le remboursement;
    • faire référence à l’hypothèque de façon exacte et complète (numéro d’inscription, numéro de rôle, etc.).
  • Le prêteur pourra soit enregistrer la quittance lui-même, soit demander au bureau d’enregistrement des titres fonciers compétent de s’en charger. Il y a alors lieu pour l’avocat de garder copie de toutes les communications, dont la quittance elle-même, si le prêteur la lui transmet. De même, selon la province ou le territoire, il se peut qu’un avis soit publié plutôt que l’acte de quittance lui-même; une copie physique pourra s’avérer nécessaire pour répondre à certaines questions, par exemple, celle de la nature totale ou partielle de la quittance, que l’on soulève fréquemment lors d’opérations de lotissement.

Avocat de l’acquéreur

• L’avocat de l’acquéreur doit s’assurer de joindre les formulaires de demande de quittance à la lettre de clôture, et d’indiquer clairement dans celle-ci les renseignements d’inscription de l’hypothèque;
• Il doit utiliser un système de rappel lui permettant de faire les suivis nécessaires auprès de l’avocat du vendeur pour que tous les engagements d’obtenir quittance se concrétisent en temps voulu.

Hypothèque d’un prêteur privé

• Transmettez l’acte de quittance au prêteur privé ou à son représentant légal avant la clôture. À noter qu’un avocat ne devrait verser le remboursement de l’hypothèque qu’en échange de l’acte de quittance signé ou de l’engagement d’un avocat. Plus le prêteur est petit, plus il faut s’assurer que rien n’entravera l’obtention opportune de la quittance. En s’engageant auprès de l’avocat de l’acquéreur, l’avocat du vendeur engage aussi sa propre responsabilité, dont il ne peut se soustraire qu’en établissant hors de tout doute raisonnable que ladite quittance s’obtiendra en temps voulu.

Retard dans l’obtention de la quittance

• Tenez une liste de personnes-ressources. Le relevé de remboursement d’emprunt hypothécaire indique généralement comment payer et qui contacter. S’il y a un retard, vous pouvez porter la demande à un échelon supérieur. Les barreaux provinciaux tiennent chacun une liste de personnes-ressources pour les dossiers de quittance hypothécaire et leur transmission à un échelon supérieur.