La trousse d’instructions hypothécaires procure des conseils pratiques aux avocats et avocates qui répondent aux demandes du prêteur lors de transactions immobilières résidentielles. Cette page porte sur la protection d’assurance titre pour services juridiques.
La situation
Avant l’assurance titre, les avocats et avocates devaient effectuer un examen complet des éléments sur titre et hors titre (limité par toute loi applicable sur le titre négociable) dans la mesure nécessaire pour pouvoir donner à leurs clients une opinion sur l’existence d’un titre valable et négociable. Il y avait une norme de diligence reconnue – lorsque l’avocat ou l’avocate faisait défaut de respecter cette norme et que le client subissait des pertes, le client pouvait intenter un recours contre l’avocat ou l’avocate et celui-ci ou celle-ci faisait appel à son assurance responsabilité professionnelle.
L’assurance titre n’a pas modifié la norme de diligence. Elle a changé les tâches que doit généralement effectuer l’avocat ou l’avocate lorsqu’une assurance titre est mise en place. De façon générale, les sociétés d’assurance titre dispensent l’avocat ou l’avocate d’effectuer diverses recherches qu’aurait exigées la diligence raisonnable. Par exemple, la société d’assurance titre n’exige pas nécessairement d’examen de la Conformité du bâtiment.
Toutefois, une erreur de droit n’est pas nécessairement couverte par une police d’assurance titre. L’assurance titre est une police rattachée à des risques particuliers, et chaque société d’assurance titre adopte une approche différente de la protection pour services juridiques.
Lorsqu’un client doit faire appel à l’assurance responsabilité professionnelle de l’avocat ou l’avocate, les résultats peuvent être coûteux pour l’avocat ou l’avocate, notamment :
- Dommages causés à la relation avec le client et à la réputation.
- Perte du temps de l’avocat ou l’avocate et de son personnel.
- Conséquences financières, dont une franchise plus élevée pour l’avenir, une augmentation des primes d’assurance de l’avocat ou l’avocate.
- Refus possible de couverture.
- Protection limitée pour la défense contre la réclamation, mais peut-être pas contre les dommages-intérêts accordés au client et possibilité que ces dommages-intérêts soient supérieurs à la limite de protection.
Conseils pratiques
Questions à poser au sujet d’une police d’assurance titre :
- La police couvre-t-elle les erreurs professionnelles afférentes aux services juridiques liés à la transaction immobilière, et comment?
- La police limite-t-elle la protection contre la responsabilité professionnelle pour services juridiques à la responsabilité liée à un risque couvert? Dans l’affirmative, quels sont les risques couverts?
- La société d’assurance titre est-elle autorisée à offrir tant une assurance titre qu’une assurance responsabilité professionnelle? Il faut savoir que le droit québécois ne permet pas les doubles licences. Le Western Conveyancing Protocol, qui s’applique à la Colombie-Britannique, à l’Alberta, à la Saskatchewan et au Manitoba, offre une solution de rechange en matière de protection des prêteurs, mais pas des acheteurs.
Une fois que vous disposez de cette information, vous pouvez discuter avec votre client des recherches que la société d’assurance titre vous demande d’effectuer et la question de savoir si le client veut que vous effectuiez d’autres recherches. Vous pouvez aider votre client à déterminer la police d’assurance titre qui sert le mieux ses intérêts et la transaction.