La Trousse d’instructions hypothécaires procure des conseils pratiques aux avocats qui répondent aux demandes du prêteur lors de transactions immobilières résidentielles. Cette page porte sur la demande de fonds auprès de l’institution financière.
La situation
Une formule de demande de fonds peut vous demander d’« attester » des éléments lorsque vous déposez un compte rendu provisoire et demandez que l’institution financière transmette les fonds pour l’achat d’une maison. Par exemple, on peut vous demander d’attester que toutes les taxes foncières et les factures de services publics ont été payées intégralement, que l’institution financière a une charge de premier rang valide et que le titre est « valide et négociable ». On peut aussi vous demander d’attester que cette information est exacte pour la date à laquelle les fonds seront prêts au déboursement.
Cela est problématique parce que, par exemple :
- Les factures de services publics incombent au propriétaire actuel. L’acheteur ne peut pas être tenu responsable de ces factures de services publics, et vous n’êtes pas en mesure d’attester que ces factures ont été payées. De même, dans certaines municipalités, les factures d’aqueduc, par exemple, sont émises seulement à chaque trimestre et il se peut qu’une facture provisoire exacte ne soit pas disponible.
- L’hypothèque du vendeur, s’il y a lieu, demeure enregistrée au titre en priorité sur le nouveau prêteur jusqu’à ce que la transaction soit achevée et que l’hypothèque du vendeur ait fait l’objet d’une mainlevée. Vous ne pouvez donc pas attester que l’institution financière de l’emprunteur a une « charge de premier rang valide » lorsque vous sollicitez les fonds.
- La clause de l’institution financière concernant le titre « valide et négociable » peut énumérer des éléments que vous n’êtes pas en mesure d’attester, comme en ce qui a trait au zonage, aux questions de conformité en matière de construction, aux empiétements et aux servitudes.
Modèle d’instructions du prêteur
Le soussigné atteste par les présentes qu’au moment où l’avance est effectuée :
- Les factures de taxes et de services publics émises jusqu'à la date d’ajustement des intérêts ont été payées intégralement.
- Lorsque les fonds seront déboursés, le débiteur hypothécaire aura un titre valide et négociable, libre de tout jugement, de toute saisie, de toute charge et de toute autre sûreté, sauf l’hypothèque susmentionnée, et vous aurez une charge de premier rang valide grevant la propriété hypothéquée.
- Sauf inscription contraire plus loin, les restrictions enregistrées, les règlements de construction et de zonage ainsi que les lois et règlements d’une province ou d’une autre autorité compétente sont respectés et il n’y a pas de servitude, d’empiétement, de grèvement ou d’autres réserves (y compris les taxes) SAUF ce qui suit. Vous avez été informé de ces faits avant ce compte rendu et vous les avez acceptés. Ils ne sont pas nuisibles à votre sûreté ni à la négociabilité du titre.
Conseils pratiques
Aucune assurance titre
- Modifiez la formule pour éliminer ou modifier les déclarations qui échappent à votre capacité professionnelle de donner une attestation.
- Donnez de l’information au sujet des documents que vous avez examinés, de l’identité de ceux qui les ont fournis, de leur date et des renseignements qu’ils contiennent. N’attestez pas l’exactitude de l’information.
- Choisissez vos mots minutieusement. N’« attestez » pas l’information, ce qui vous amènerait par inadvertance à donner une garantie ou à faire une déclaration à l’égard d’une chose que vous ne pouvez pas garantir ou au sujet de laquelle vous ne pouvez faire aucune déclaration. Ne donnez pas d’opinion sur une chose qui échappe à votre domaine d’expertise. Si vous donnez une attestation, ajoutez les réserves auxquelles l’intérêt est ou sera assujetti, par exemple le paiement et la mainlevée de l’hypothèque de premier rang existante.
Assurance titre
- Veillez à ce qu’il y ait une couverture en place visant la période tombant entre le transfert de fonds et la clôture de la vente.