Cette trousse renferme des outils de pratique pour aider les avocats et avocates à répondre à certaines instructions courantes des prêteurs lors de transactions immobilières résidentielles.
Lorsque vous répondez aux instructions, limitez la portée de vos services juridiques aux questions qui relèvent de votre expertise. Restreignez les opinions aux questions de droit pour lesquelles vous avez effectué une vérification préalable appropriée et ne donnez pas d’opinion sur des questions de fait. Lorsqu’une demande échappe à votre expertise, procurez au prêteur les renseignements applicables sur les tiers et indiquez-en la source. Évitez de laisser entendre que vous jouissez d’une expertise en la matière. Vous devriez prendre le temps de lire les Opinions sur le titre ou l’assurance titre, qui exposent les risques rattachés à la remise d’une opinion sur le titre à un prêteur lorsqu’il y a une assurance titre.
- Accès à l’immeuble – L’un des faits importants relatifs à la négociabilité est l’accès légal à l’immeuble.
- Exigences d’identification de l’emprunteur – remplir des formulaires confirmant la conformité aux exigences d’identification établies par un prêteur.
- Questions de conformité du bâtiment – aborder les questions de conformité avec les emprunteurs et les prêteurs.
- Modification des instructions du prêteur – stratégies de modification des instructions problématiques du prêteur.
- Obligation d’informer le prêteur – comprendre l’obligation de l’avocat ou de l’avocate de donner au prêteur des renseignements au sujet de l’emprunteur ou de l’immeuble qui toucheraient les intérêts du prêteur.
- Conflits d’intérêts - prêteur/emprunteur-acheteur – la pratique courante ne relève pas l’avocat des règles sur les conflits d’intérêts prévues par le code de déontologie applicable ni ne réduit la norme de diligence de l’avocat.
- Conflits d'intérêts – vendeur, prêteur, emprunteur-acheteur - de façon générale, vous n’avez pas le droit de représenter les trois parties.
- Servitudes et droits de passage – les risques rattachés à la remise d’une opinion sur les servitudes et droits de passage susceptibles d’être enregistrés sur le titre, cachés ou créés par l’usage au fil du temps.
- Empiètements et autres grèvements – limiter les opinions sur la négociabilité du titre compte tenu de toutes les possibilités d’empiètements et de grèvements.
- Conseils juridiques indépendants – vous pourriez avoir l’obligation d’informer un client de la nécessité qu’il obtienne des conseils juridiques indépendants (CJI).
- Assurance – se fier sur le certificat d’assurance ou la note de couverture provisoire que fournit l’assureur, le courtier ou l’emprunteur et laisser à d’autres le soin de déterminer la valeur à neuf.
- Opinions sur le titre ou l’assurance titre – les risques rattachés à la remise d’une opinion sur le titre à un prêteur lorsqu’il y a une assurance titre.
- Approvisionnement en eau privé – les risques rattachés à la confirmation que l’eau de puits est salubre ou qu’un approvisionnement en eau privé est adéquat pour l’usage d’un immeuble hypothéqué.
- Dépendance à l’égard des relevés des paiements hypothécaires – les risques rattachés à l’obtention d’un relevé auprès du prêteur inscrit pour quittancer l’hypothèque.
- La responsabilité de « garantir » ou d’« attester » – la demande de « garantir » ou d’« attester » pourrait se situer hors du cadre de vos obligations professionnelles.
- Conservation des documents hypothécaires – exigences du prêteur en matière de conservation des documents originaux après la clôture.
- Recherches – comprendre les cas où l’avocat ou l’avocate a envers le prêteur client l’obligation d’effectuer une recherche ailleurs qu’au bureau d’enregistrement pour repérer les jugements rendus et les sûretés inscrites contre un emprunteur ou une caution.
- Fosses septiques – les risques rattachés à la remise d’une opinion sur l’état, la durée de vie ou le fonctionnement satisfaisant d’une fosse septique.
- Arpentages – examiner et faire rapport sur les arpentages pour relever les problèmes éventuels.
- Assurance titre pour services juridiques – comprendre les limites des polices d’assurance titre pour les services juridiques.
- Western conveyancing protocol – appliquer le protocole aux opérations touchant des maisons unifamiliales et des immeubles en copropriété résidentiels au Manitoba, en Saskatchewan, en Alberta et en Colombie-Britannique.