Ontario

Collaborateur à la rédaction : Ray Leclair
Mise à jour : le 18 mars 2018

DROIT

Question 1 : Quelle est la législation régissant le régime d’enregistrement des actes?

Réponse :

La common law et la législation

Loi sur l’enregistrement des actes (1795)

Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers (1885)

Loi portant réforme de l’enregistrement immobilier (1985)

TITRE DE POSSESSION

Question 2 : Le titre immobilier peut-il être obtenu par possession adversative après un certain temps?

Réponse :

Oui. En vertu de la Loi sur l’enregistrement des actes après 10 ans.

Non. En vertu de la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers, sous réserve des droits échus avant la conversion.

La plupart des titres dans la province sont maintenant assujettis au régime de la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers.

PÉRIODE DE RECHERCHE DE TITRES

Question 3 : Quelle est la période de recherche de titres?

Réponse :

Pour les biens-fonds visés par la Loi sur l’enregistrement des actes - 40 ans à compter de la date de la signature de la convention d’achat et de vente.

Pour les biens-fonds visés par la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers - seuls les documents en cours ou mentionnés dans le répertoire de titre.

CONVENTION D’ACHAT ET DE VENTE (CAV)

Question 4: Y a-t-il une CAV normalisée pour la plupart des transactions ou est-elle adaptés pour chaque  propriété? Qui prépare généralement la CAV?

Réponse :

Transactions résidentielles :

L’Ontario Real Estate Association (OREA) a préparé un contrat normalisé utilisé par les agents immobiliers en Ontario pour la plupart des transactions résidentielles. Le contrat est maintenant disponible par voie électronique pour tous les avocats ontariens en raison d’une entente avec l’OREA. La plupart des contrats sont préparés par l’agent immobilier avant la consultation d’un avocat.

Transactions commerciales :

Même si le contrat de l’OREA peut être utilisé pour des petites transactions, il n’existe généralement pas de contrat normalisé pour les transactions commerciales. Souvent, les agents préparent un contrat, mais les services d’avocats sont souvent retenus pendant la rédaction et les négociations relatives aux importantes transactions.

ACCÈS AU REGISTRE

Question 5: Comment est menée une recherche de titres? Comment l’enregistrement est-il réalisé?

Réponse :

Recherches : Pour les propriétés converties au logiciel du registre électronique, la recherche peut être effectuée en ligne sur l’ordinateur de bureau de l’avocat. Les copies du répertoire de titre, des documents et des plans enregistrés peuvent être imprimées au moyen de l’ordinateur de bureau de l’avocat.

Enregistrement : L’enregistrement électronique est obligatoire dans les 54 bureaux d’enregistrement de comté de l’Ontario via un logiciel (Teraview) exploité par Teranet, société privée sous contrat avec le gouvernement jusqu’en 2067. En 2018, le logiciel d’ordinateur de bureau Teraview est passé à un service infonuagique.

arpentages

Question 6 : Quel est le rôle des arpentages dans la transaction?

Réponse :

Les arpentages demeurent essentiels pour un transport en bonne et due forme, mais leur utilisation a considérablement diminué. Un arpentage n’est pas requis pour l’enregistrement d’un intérêt à l’égard d’un bien-fonds (p. ex. une cession), mais il est encouragé pour la détermination de l’étendue du titre (c.-à-d. les lignes de démarcation). Généralement requis par les prêteurs, mais ceux-ci acceptent une police d’assurance titre en remplacement. S’il y a un arpentage, il peut être mis à jour par la déclaration sous serment du vendeur indiquant qu’il n’y a pas eu de changement ou indiquant des changements mineurs.

Commentaires :

PROPRIÉTÉ

Question 7 : Comment la propriété peut-elle être détenue?

Réponse :

Les personnes physiques peuvent détenir le titre en tenance commune ou conjointe. Une société par actions ou de personnes peut aussi être enregistrée comme propriétaire.

Commentaires :

Même si bon nombre de personnes créent des fiducies, celles-ci ne sont pas reconnues par le système d’enregistrement des droits immobiliers et ne peuvent pas être enregistrés comme tels.

ENREGISTREMENT

Question 8 : Quel est le processus d’enregistrement?

Réponse :

L’enregistrement est entièrement numérisé, avec accès en ligne via l’ordinateur de bureau de l’avocat au moyen du logiciel « Teraview ». En 2018, le logiciel a été remplacé par un service infonuagique utilisant un jeton matériel ou logiciel qui produit un numéro à six chiffres unique requis pour l’enregistrement.

Commentaires :

L’enregistrement est instantané, produisant un numéro d’enregistrement, une date et une heure d’enregistrement, mais le bureau d’enregistrement dispose de 21 jours pour examiner et certifier l’enregistrement, période pendant laquelle l’enregistrement peut être rejeté. Après 21 jours, l’enregistrement est réputé certifié si le registraire n’y a pas donné suite. Le processus de certification ne prend généralement que quelques jours sauf si le système est occupé.

DROITS DE CESSION IMMOBILIÈRE

Question 9 : Des droits de cession immobilière s’appliquent-ils à la cession usuelle? Comment les connaît-on? Combien? Y a-t-il une possibilité de rabais?

Réponse :

Il y a des droits de cession immobilière provinciaux applicables à tous les biens-fonds (https://www.fin.gov.on.ca/fr/tax/ltt/) et des droits de cession immobilière municipaux pour les propriétés qui se trouvent dans les limites de la ville de Toronto (https://www.toronto.ca/services-payments/property-taxes-utilities/municipal-land-transfer-tax-mltt/).

Rabais des DCI de l’Ontario :

Depuis le 1er janvier 2017, aucuns droits de cession immobilière ne sont payables par les premiers acheteurs admissibles (définition similaire à la définition indiquée plus loin) sur la première tranche de 368 000 $ de la valeur de la contrepartie des résidences admissibles. Les premiers acheteurs de résidences d’un montant supérieur à 368 000 $ reçoivent un remboursement maximal de 4 000 $.

Rabais des DCIM :

Pour les transports et les aliénations d’intérêt bénéficiaire à l’égard de biens-fonds pour une résidence admissible depuis le 1er mars 2017, et un rabais pouvant aller jusqu’à 4 475 $. Voici la définition de premier acheteur :

  • l’acheteur est âgé d’au moins 18 ans
  • l’acheteur doit occuper la résidence à titre de résidence principale au plus tard neuf mois après la date du transport ou de l’aliénation
  • l’acheteur ne peut pas avoir été antérieurement propriétaire d’une résidence ni avoir eu un intérêt à l’égard d’une résidence, n’importe où dans le monde, à tout moment
  • si l’acheteur a un conjoint, le conjoint ne peut pas avoir été propriétaire d’une résidence, ni avoir eu un intérêt à l’égard d’une résidence, n’importe où dans le monde pendant qu’il était le conjoint de l’acheteur et
  • l’acheteur est un citoyen ou un résident permanent du Canada. Si l’acheteur devient un citoyen ou un résident permanent du Canada dans les 18 mois de la cession, il peut solliciter le rabais et y être admissible.

 

Depuis le 21 avril 2017, l’Ontario a également un impôt sur la spéculation pour les non-résidents de 15 % sur les propriétés résidentielles acquises par des personnes physiques qui ne sont pas des citoyens ou des résidents permanents du Canada ou par des sociétés étrangères et des fiduciaires imposables. Cet impôt s’applique aux propriétés qui se situent dans la région élargie du Golden Horseshoe (Toronto et sud de l’Ontario). (https://www.fin.gov.on.ca/fr/bulletins/nrst/)

Commentaires :

Lorsque vous acquérez un bien-fonds ou un intérêt bénéficiaire dans un bien-fonds, vous payez des droits de cession immobilière à la province à la clôture de la transaction. Le système d’enregistrement électronique calcule et transfère l’impôt du compte bancaire de l’avocat lorsque les documents sont soumis aux fins d’enregistrement.

Les droits de cession immobilière sont généralement basés sur le montant payé pour le bien-fonds, en sus du montant demeurant impayé sur une hypothèque ou une dette prise en charge dans le cadre de l’entente d’achat du bien-fonds.

Dans certains cas, les droits de cession immobilière sont basés sur la juste valeur marchande du bien-fonds, comme dans les exemples suivants :

  • la cession d’un bail ayant une durée à l’échéance susceptible d’être supérieure à 50 ans
  • la cession d’un bien-fonds d’une société à l’un de ses actionnaires ou
  • la cession d’un bien-fonds à une société si des actions de la société sont émises.

Si un contrat d’achat et de vente est conclu après le 14 novembre 2016, et que l’enregistrement ou l’aliénation se produit à compter du 1er janvier 2017, les taux d’imposition sur la valeur de la contrepartie sont les suivants :

  • sur les montants pouvant aller jusqu’à 55 000 $ : 0,5 %
  • sur les montants supérieurs à 55 000 $ et pouvant aller jusqu’à 250 000 $ : 1,0 %
  • sur les montants supérieurs à 250 000 $ et pouvant aller jusqu’à 400 000 $ : 1,5 %
  • sur les montants supérieurs à 400 000 $ : 2,0 %
  • sur les montants supérieurs à 2 000 000 $, lorsque le bien-fonds contient une ou deux résidences unifamiliales : 2,5 %.

DCI de Toronto :

Pour l’ensemble des transports et des aliénations non enregistrées d’intérêt bénéficiaire dans un bien-fonds à compter du 1er mars 2017.

Pour les propriétés contenant au moins une, et au plus deux, résidences unifamiliales dont la valeur de la contrepartie est de :

  • Valeur de la contrepartieTaux des DCIM
  • Jusqu’à 55 000 $0,5 %
  • De 55 000,01 $ à 250 000 $1,0 %
  • De 250 000,01 $ à 400 000 $1,5 %
  • De 400 000,01 $ à 2 000 000 $2,0 %
  • Plus de 2 000 000 $2,5 %

Pour toutes les autres résidences non unifamiliales dont la valeur de la contrepartie est de :

  • Valeur de la contrepartieTaux des DCIM
  • Jusqu’à 55 000 $0,5 %
  • De 55 000,01 $ à 250 000 $1,0 %
  • De 250 000,01 $ à 400 000 $1,5 %
  • Plus de 400 000 $2,0 %