Nouvelle-Écosse

Collaboratrice Ă  la rĂ©daction : Maureen Foley Ryan
Mise Ă  jour : avril 2017

DROIT

Question 1 : Quelle est la lĂ©gislation rĂ©gissant le rĂ©gime d’enregistrement des actes?

RĂ©ponse :

Land Registration Act, 2001, c. 6 et Registry Act, R.S., c. 392

Commentaires :

Lorsqu’une parcelle cadastrale est enregistrĂ©e en vertu de la Land Registration Act, la Registry Act cesse de s’appliquer Ă  la parcelle sauf Ă  l’Ă©gard de l’interprĂ©tation de tout document inscrit en vertu de cette loi.

TITRE DE POSSESSION

Question 2: Le titre immobilier peut-il ĂȘtre obtenu par possession adversative aprĂšs un certain temps?

RĂ©ponse :

Oui, si la pĂ©riode requise de possession adversative s’est Ă©coulĂ©e ou si la prescription a Ă©tĂ© rĂ©alisĂ©e avant que la parcelle soit enregistrĂ©e pour la premiĂšre fois en vertu de la Land Registration Act.

Real Property Limitations Act, gĂ©nĂ©ralement 20 ans.

Commentaires :

Toutefois, tout intĂ©rĂȘt Ă  l’Ă©gard d’une parcelle acquise par possession adversative ou par prescription avant la date du premier enregistrement de la parcelle en vertu de la Land Registration Act est d’une nullitĂ© absolue Ă  l’Ă©gard du propriĂ©taire inscrit de la parcelle dans laquelle l’intĂ©rĂȘt est revendiquĂ© 10 ans aprĂšs le premier enregistrement de la parcelle en vertu de la Land Registration Act, sauf dans les cas suivants :

  1. une ordonnance du tribunal confirmant l’intĂ©rĂȘt;
  2. un certificat de chose en instance certifiant qu’une action a Ă©tĂ© instituĂ©e pour confirmer l’intĂ©rĂȘt;
  3. un affidavit confirmant que l’intĂ©rĂȘt a Ă©tĂ© revendiquĂ© en vertu de l’article 37 de la Crown Lands Act;
  4. le contrat du propriĂ©taire inscrit confirmant l’intĂ©rĂȘt, a Ă©tĂ© enregistrĂ© ou inscrit avant ce moment-lĂ .

PÉRIODE DE RECHERCHE DE TITRES

Question 3 : Quelle est la pĂ©riode de recherche de titres?

RĂ©ponse :

40 ans

Mais la pĂ©riode de recherche de 40 ans ne s’applique pas aux actes d’adjudication, aux biens-fonds Ă  l’Ă©gard desquels un certificat de titre a Ă©tĂ© dĂ©livrĂ© en vertu de la Quieting Titles Act, aux biens-fonds enregistrĂ©s en vertu de la Land Titles Clarification Act ou de la Land Titles Act ou Ă  tout intĂ©rĂȘt dans un bien-fonds qu’un propriĂ©taire inscrit ne peut plus revendiquer en raison de la Real Property Limitation Act, ainsi qu’un intĂ©rĂȘt adversatif reconnu ou expressĂ©ment mentionnĂ© dans la description du bien-fonds dans un acte faisant partie de la chaĂźne de titres du bien-fonds.

Commentaires :

Marketable Titles Act, 1995-96, c. 9 :

[TRADUCTION] 4 (1) Une personne a un titre nĂ©gociable en common law ou en equity ou autrement Ă  l’Ă©gard d’un intĂ©rĂȘt dans un bien-fonds si cette personne a une chaĂźne de titres bonne et suffisante pendant une pĂ©riode supĂ©rieure aux 40 ans prĂ©cĂ©dant immĂ©diatement la date de dĂ©termination de la nĂ©gociabilitĂ©.

(2) Une chaĂźne de titres commence par l’acte enregistrĂ©, Ă  l’exception d’un testament, qui transporte ou vise Ă  transporter cet intĂ©rĂȘt dans le bien-fonds et porte une date plus rĂ©cente que la pĂ©riode de 40 ans prĂ©cĂ©dant immĂ©diatement la date de dĂ©termination de la nĂ©gociabilitĂ©.

Voici des exceptions Ă  la Marketable Title Act :

  1. un intĂ©rĂȘt dans un bien-fonds crĂ©Ă© ou prĂ©servĂ© par une loi;
  2. l’intĂ©rĂȘt d’une administration municipale dans une voie publique, une route, une autoroute ou une rĂ©serve des chemins;
  3. un droit de passage ou une servitude en faveur d’un service public ou d’une administration municipale;
  4. des droits miniers;
  5. une servitude ou un droit de passage utilisé.

CONVENTION D’ACHAT ET DE VENTE (CAV)

Question 4: Y a-t-il une CAV normalisĂ©e pour la plupart des transactions ou est-elle adaptĂ©e pour chaque propriĂ©tĂ©? Qui prĂ©pare gĂ©nĂ©ralement la CAV?

RĂ©ponse :

Oui, une formule normalisée de CAV est préparée par les agents immobiliers et est utilisée dans la plupart des transactions.

Dans le cas de ventes privées, les avocats rédigent généralement le CAV.

Commentaires :

Pour les transactions rĂ©sidentielles, les lots vacants et certaines transactions commerciales, certains contrats normalisĂ©s de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) sont disponibles uniquement par l’entremise d’un courtier immobilier. Les contrats sont rĂ©digĂ©s par le courtier immobilier et contiennent une clause standard les assujettissant Ă  l’examen et Ă  l’approbation des avocats des parties.

Dans les transactions pour la vente d’une propriĂ©tĂ© commerciale, les avocats rĂ©digent souvent les contrats d’achat et de vente.

ACCÈS AU REGISTRE

Question 5 : Comment est menĂ©e une recherche de titres? Comment l’enregistrement est-il rĂ©alisĂ©?

RĂ©ponse :

En ligne.

Les enregistrements de la plupart des documents sont effectuĂ©s par dĂ©pĂŽt Ă©lectronique tandis que d’autres nĂ©cessitent un dĂ©pĂŽt papier.

Commentaires :

Les recherches de titres sont effectuĂ©es par voie Ă©lectronique au moyen du systĂšme informatisĂ© en ligne des propriĂ©tĂ©s de la Nouvelle-Écosse qui est accessible sur abonnement.

La plupart des documents sont numĂ©risĂ©s et dĂ©posĂ©s par voie Ă©lectronique sauf quelques documents qui doivent ĂȘtre dĂ©posĂ©s manuellement.

Avec le dĂ©pĂŽt Ă©lectronique, les avocats et les autres utilisateurs autorisĂ©s conservent les originaux jusqu’Ă  ce que ceux-ci aient Ă©tĂ© enregistrĂ©s et peuvent ensuite les remettre Ă  leurs clients, Ă  la banque, etc.

Lorsque les documents sont dĂ©posĂ©s en format papier, les originaux sont numĂ©risĂ©s et sauvegardĂ©s dans le systĂšme informatique par le personnel du bureau d’enregistrement immobilier pour ensuite ĂȘtre retournĂ©s Ă  l’avocat.

arpentages

Question 6 : Quel est le rĂŽle des arpentages dans la transaction?

RĂ©ponse :

Les arpentages sont facultatifs.

L’assurance titre est plus abordable et plus populaire mĂȘme si elle ne fournit pas de dĂ©finition de ligne de dĂ©marcation ou d’information sur l’emplacement des bornes. L’assurance titre est populaire parce qu’elle couvre d’autres risques non visĂ©s par un arpentage comme le statut fiscal, les empiĂštements, l’emplacement des puits, etc.

Commentaires :

Les normes de pratique immobiliĂšre dictent aux avocats de conseiller aux acheteurs d’obtenir un arpentage Ă  jour (ou Ă  tout le moins un certificat de localisation) ou une assurance titre avant l’achat.

Les arpentages et les certificats de localisation sont prĂ©parĂ©s par des arpenteurs-gĂ©omĂštres autorisĂ©s en Nouvelle-Écosse. L’arpentage indique la ligne de dĂ©marcation. Dans un certificat de localisation, l’arpenteur-gĂ©omĂštre atteste de l’emplacement des bĂątiments dans les lignes de lots apparentes, mais n’atteste pas des lignes de dĂ©marcation.

Les avocats attestent le titre visĂ© par l’arpentage.

PROPRIÉTÉ

Question 7 : Comment la propriĂ©tĂ© peut-elle ĂȘtre dĂ©tenue?

RĂ©ponse :

  • En fief simple
  • En fiducie
  • Par un fiduciaire
  • Par domaine viager
  • Sous forme d’intĂ©rĂȘt rĂ©siduel
  • Sous forme d’intĂ©rĂȘt de Sa MajestĂ©
  • Sous forme d’intĂ©rĂȘt dĂ©coulant d’un texte lĂ©gislatif

Commentaires :

Le titre peut ĂȘtre dĂ©tenu individuellement, en tenance conjointe (avec droit de survie), en tenance commune ou en tenance conjointe et commune mixte.

ENREGISTREMENT

Question 8 : Quel est le processus d’enregistrement?

RĂ©ponse :

L’avocat dĂ©pose par voie Ă©lectronique les documents au moyen du systĂšme d’enregistrement foncier en ligne de la Nouvelle-Écosse. Les frais d’inscription (100 $ par document) et les droits de cession (s’il y a lieu) sont dĂ©duits par voie Ă©lectronique du compte en fiducie de l’avocat.

Certaines cessions exonĂ©rĂ©es demeurent dĂ©posĂ©es sous format papier au bureau d’enregistrement immobilier.

Commentaires :

Les actes pour contrepartie valable et les hypothĂšques sont acceptĂ©s pour enregistrement seulement si la parcelle est d’abord passĂ©e du rĂ©gime de la Registry Act au rĂ©gime de la Land Registration Act. Par consĂ©quent, le passage du titre de l’ancien rĂ©gime de la Registry Act au systĂšme moderne informatisĂ© de la Land Registration Act est causĂ© par la nĂ©cessitĂ© de transporter ou d’hypothĂ©quer la propriĂ©tĂ©.

Tous les documents (sauf les plans de subdivision) dĂ©posĂ©s pour enregistrement doivent ĂȘtre accompagnĂ©s d’un certificat d’effet juridique attestĂ© par un avocat et du paiement des frais d’inscription.

L’avocat qui signe le certificat d’effet juridique est responsable envers le registraire gĂ©nĂ©ral pour toute erreur ou omission par nĂ©gligence si le registraire gĂ©nĂ©ral est tenu de verser une indemnitĂ© par suite de cette erreur ou omission dans le certificat.

DROITS DE CESSION IMMOBILIÈRE

Question 9: Des droits de cession immobiliĂšre s’appliquent-ils Ă  la cession usuelle? Comment les connaĂźt-on? Combien? Y a-t-il une possibilitĂ© de rabais?

RĂ©ponse :

MĂȘme si les droits de cession sont perçus par la province de la Nouvelle-Écosse lors de l’inscription des actes, il s’agit d’une taxe municipale qui varie d’une municipalitĂ© Ă  l’autre. Ce ne sont pas toutes les municipalitĂ©s qui imposent la taxe.

L’affidavit relatif aux droits de cession divulgue le prix d’achat.

La fourchette se situe entre 0,5 % et 1,5 % du prix d’achat.

Il n’y a pas de rabais disponible.

Commentaires :

Les municipalitĂ©s qui imposent des droits de cession l’imposent Ă  toutes les transactions effectuĂ©es pour contrepartie de valeur, avec quelques exceptions seulement. Les droits sont basĂ©s sur le prix d’achat.

Lors de l’enregistrement d’un acte, il est obligatoire de dĂ©poser un affidavit assermentĂ© relatif aux droits de cession. L’affidavit doit renfermer les noms et coordonnĂ©es des parties ainsi que le prix payĂ© pour la propriĂ©tĂ©. Les droits sont calculĂ©s sous forme de pourcentage du prix indiquĂ© dans l’affidavit.

Certaines cessions sont exonérées, comme les cessions sans contrepartie et les cessions entre conjoints ou anciens conjoints.

En ce qui concerne les constructions neuves, pour Ă©viter l’imposition d’une taxe sur les droits, l’affidavit indique le prix du contrat moins la TVH.