Manitoba

Collaborateur à la rédaction :  Edward Brown
Mise à jour : juin 2016

DROIT

Question 1: Quelle est la législation régissant le régime d’enregistrement des actes?

Réponse :

La common law et la législation : a) principalement la Loi sur les biens réels (les biens-fonds avec titres selon le système Torrens) et la Loi sur l’enregistrement foncier (l’« ancien » système de détention des biens-fonds); b) dans une moindre mesure, la Loi sur les hypothèques et la Loi sur les droits patrimoniaux.

TITRE de POSSESSion

Question 2 : Le titre immobilier peut-il être obtenu par possession adversative après un certain temps?

Réponse :

Oui, pour les biens-fonds visés par la Loi sur l’enregistrement. Après 20 ans (sous réserve de certaines conditions).

Non, pour les biens-fonds visés par la Loi sur les biens réels. Même si au moment où le bien-fonds passe du régime de la Loi sur l’enregistrement foncier au régime de la Loi sur les biens réels, quelqu’un avait déjà établi une revendication de propriété par possession adversative, cette revendication de propriété pourrait être utilisée pour contester la propriété du titulaire de titres en vertu de la Loi sur les biens réels.

La plupart des biens-fonds dans la province (particulièrement dans les villes) sont visés par la Loi sur les biens réels.

PÉRIODE DE RECHERCHE DE TITRES

Question 3 : Quelle est la période de recherche de titres?

Réponse :

Pour les biens-fonds visés par la Loi sur l’enregistrement foncier, aucune prescription (le Manitoba n’a pas de disposition législative prévoyant l’« extinction des titres »).

Pour les biens-fonds visés par la Loi sur les biens réels, aucune (le concept est inapplicable aux biens-fonds avec titres du Manitoba).

CONVENTION D’ACHAT ET DE VENTE (CAV)

Question 4: Y a-t-il une CAV normalisée pour la plupart des transactions ou est-elle adaptée pour chaque propriété? Qui prépare généralement la CAV?

Réponse :

Transactions résidentielles :

Lorsqu’un courtier immobilier (autorisé et réglementé par la Loi sur les courtiers en immeubles du Manitoba (LCIM)) intervient, la formule standard d’offre d’achat et d’acceptation prescrite par la LCIM doit être utilisée.

Même si l’association des courtiers en immeubles préférerait que les avocats n’utilisent pas la formule, celle-ci est à la disposition des avocats qui veulent l’utiliser. La plupart des offres d’achat acceptées sont finalisées par les courtiers immobiliers et signées et remises par les parties avant qu’un avocat ne soit consulté. Lorsqu’aucun courtier immobilier autorisé et réglementé n’intervient, les parties à la transaction peuvent utiliser la formule d’offre d’achat et d’acceptation de leur choix (ou du choix de leur avocat).

Transactions commerciales :

La loi ne prescrit aucune formule de contrat d’achat et de vente de propriétés commerciales. À Winnipeg, lorsqu’un courtier immobilier autorisé et réglementé intervient et que le courtier est membre du Winnipeg Real Estate Board, la chambre immobilière a une formule de contrat standard qui est généralement utilisée. Si le courtier n’est pas membre de la chambre immobilière ou si la transaction a trait à un immeuble situé à l’extérieur de Winnipeg, les parties (ou leurs avocats) rédigent leur propre formule de contrat.

Commentaires :

ACCÈS AU REGISTRE

Question 5: Comment est menée une recherche de titres? Comment l’enregistrement est-il réalisé?

Réponse :

Une recherche de titres doit être menée au bureau des titres fonciers approprié lorsque le titre est toujours en format « papier ». Toutefois, lorsque le titre est en format « Ã©lectronique », on peut effectuer une recherche au bureau des titres fonciers ou à distance par communication électronique à l’entité qui offre le service de recherche (la plupart des avocats sont en mesure d’effectuer des recherches électroniques). L’enregistrement d’actes à un bureau des titres fonciers est effectué par le dépôt des documents « papier » (lesquels doivent être accompagnés d’une « demande d’enregistrement foncier »), et il est impossible jusqu’à présent d’effectuer les enregistrements par voie électronique.

En octobre 2017, l’utilisation de formules électroniques est devenue obligatoire.

arpentageS

Question 6: Quel est le rôle des arpentages dans la transaction?

Réponse :

Jusqu’à maintenant, rien n’exige un arpentage à jour pour une propriété vendue et achetée (résidentielle ou commerciale). Toutefois, la Ville de Winnipeg a indiqué qu’elle désirait mettre en Å“uvre un régime qui obligerait indirectement les propriétaires de propriétés résidentielles à obtenir un arpentage à jour en tant que condition d’enregistrement d’une cession de bien-fonds à leur acheteur au bureau des titres fonciers.

La plupart des avocats estiment qu’il est important pour l’acheteur d’obtenir un arpentage à jour, mais son utilisation a diminué considérablement au cours des 15 dernières années, ce qui coïncide avec la possibilité d’obtenir une assurance titre qui couvre les pertes subies en raison des « problèmes » qui auraient été découverts avant la clôture si un arpentage à jour avait été obtenu. Le passage des arpentages à jour à l’assurance titre a été provoqué principalement par les prêteurs hypothécaires.

PROPRIÉTÉ

Question 7 : Comment la propriété peut-elle être détenue?

Réponse :

Au Manitoba, un immeuble peut être détenu au nom d’une ou plusieurs « personnes juridiques » (c.-à-d. les personnes physiques ou morales) et dans certains cas, il peut être détenu au nom d’une personne physique (ou d’une personne morale) agissant à titre de fiduciaire (ou occupant tout autre poste similaire à celui de fiduciaire) au nom d’une ou plusieurs autres personnes (p. ex. un syndic de faillite ou le représentant personnel de la succession d’une personne défunte). Lorsque deux personnes physiques ou plus détiennent le titre sur un immeuble, elles le détiennent généralement en tenance conjointe (le survivant acquérant l’ensemble de l’intérêt dans le bien-fonds) ou en tenance commune, où l’intérêt de chaque personne peut être dévolu à sa succession.

Commentaires :

Dans la plupart des situations propriétaires bénéficiaires – fiduciaires comportant un immeuble, le système des titres fonciers ne souhaite pas prendre connaissance du fait ou reconnaître le fait qu’une personne (ou plus) détient le titre en fiducie pour une ou plusieurs autres personnes. En particulier, il ne souhaite pas devoir veiller à ce qu’un acte du fiduciaire soit conforme aux conditions de la fiducie pertinente. Toutefois, les titres fonciers ne permettent pas à une personne revendiquant un intérêt bénéficiaire dans un bien réel de déposer une opposition contre le titre en donnant avis.

ENREGISTREMENT

Question 8 : Quel est le processus d’enregistrement?

Réponse :

En personne, par courrier ou par autre mode de livraison au bureau des titres fonciers approprié (aucune possibilité d’enregistrement à distance ou électronique au Manitoba jusqu’à maintenant). Les documents à enregistrer doivent être accompagnés d’une demande détaillée d’enregistrement.

Commentaires :

Pour que des documents soient enregistrés irrévocablement, ils doivent obtenir le statut « accepté ». Il faut de 2 à 14 jours ouvrables pour l’achèvement du processus d’enregistrement, selon la quantité d’enregistrements. En l’absence d’assurance titre, ou de l’utilisation du « protocole » de transfert des provinces de l’Ouest, la coutume au Manitoba consiste à ne pas indiquer de valeur avant l’obtention du statut « accepté ».

DROITS DE CESSION IMMOBILIÈRE

Question 9: Des droits de cession immobilière s’appliquent-ils à la cession usuelle? Comment les connaît-on? Combien? Y a-t-il une possibilité de rabais?

Réponse :

Les cessions de biens-fonds francs avec titres sont assujetties à des droits de cession immobilière.

  • Aucuns droits sur les valeurs confirmées sous serment de 30 000 $ ou moins;
  • ½ de 1 % sur les valeurs confirmées sous serment se situant entre 30 000 $ et 90 000 $;
  • 1 % sur les valeurs confirmées sous serment se situant entre 90 000 $ et 150 000 $;
  • 1½ % sur les valeurs confirmées sous serment se situant entre 150 000 $ et 200 000 $;
  • 2 % sur les valeurs confirmées sous serment excédant 200 000 $.

Commentaires :

Les cessions de propriété bénéficiaire (lorsque le titre demeure au nom d’un fiduciaire) ne sont pas assujetties à des droits de cession immobilière. Il en est de même pour les locations à long terme. Il y a certaines exonérations (p. ex. les cessions entre conjoints ou les cessions de terres agricoles entre générations).