Demande de fonds

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La Trousse d’instructions hypothĂ©caires procure des conseils pratiques aux avocats qui rĂ©pondent aux demandes du prĂŞteur lors de transactions immobilières rĂ©sidentielles. Cette page porte sur la demande de fonds auprès de l’institution financière.

La situation

Une formule de demande de fonds peut vous demander d’« attester » des Ă©lĂ©ments lorsque vous dĂ©posez un compte rendu provisoire et demandez que l’institution financière transmette les fonds pour l’achat d’une maison. Par exemple, on peut vous demander d’attester que toutes les taxes foncières et les factures de services publics ont Ă©tĂ© payĂ©es intĂ©gralement, que l’institution financière a une charge de premier rang valide et que le titre est « valide et nĂ©gociable ». On peut aussi vous demander d’attester que cette information est exacte pour la date Ă  laquelle les fonds seront prĂŞts au dĂ©boursement.

Cela est problĂ©matique parce que, par exemple :

  • Les factures de services publics incombent au propriĂ©taire actuel. L’acheteur ne peut pas ĂŞtre tenu responsable de ces factures de services publics, et vous n’ĂŞtes pas en mesure d’attester que ces factures ont Ă©tĂ© payĂ©es. De mĂŞme, dans certaines municipalitĂ©s, les factures d’aqueduc, par exemple, sont Ă©mises seulement Ă  chaque trimestre et il se peut qu’une facture provisoire exacte ne soit pas disponible.
  • L’hypothèque du vendeur, s’il y a lieu, demeure enregistrĂ©e au titre en prioritĂ© sur le nouveau prĂŞteur jusqu’Ă  ce que la transaction soit achevĂ©e et que l’hypothèque du vendeur ait fait l’objet d’une mainlevĂ©e. Vous ne pouvez donc pas attester que l’institution financière de l’emprunteur a une « charge de premier rang valide » lorsque vous sollicitez les fonds.
  • La clause de l’institution financière concernant le titre « valide et nĂ©gociable » peut Ă©numĂ©rer des Ă©lĂ©ments que vous n’ĂŞtes pas en mesure d’attester, comme en ce qui a trait au zonage, aux questions de conformitĂ© en matière de construction, aux empiĂ©tements et aux servitudes.

Modèle d’instructions du prĂŞteur

Le soussignĂ© atteste par les prĂ©sentes qu’au moment oĂą l’avance est effectuĂ©e :

  1. Les factures de taxes et de services publics Ă©mises jusqu'Ă  la date d’ajustement des intĂ©rĂŞts ont Ă©tĂ© payĂ©es intĂ©gralement.
  2. Lorsque les fonds seront dĂ©boursĂ©s, le dĂ©biteur hypothĂ©caire aura un titre valide et nĂ©gociable, libre de tout jugement, de toute saisie, de toute charge et de toute autre sĂ»retĂ©, sauf l’hypothèque susmentionnĂ©e, et vous aurez une charge de premier rang valide grevant la propriĂ©tĂ© hypothĂ©quĂ©e.
  3. Sauf inscription contraire plus loin, les restrictions enregistrĂ©es, les règlements de construction et de zonage ainsi que les lois et règlements d’une province ou d’une autre autoritĂ© compĂ©tente sont respectĂ©s et il n’y a pas de servitude, d’empiĂ©tement, de grèvement ou d’autres rĂ©serves (y compris les taxes) SAUF ce qui suit. Vous avez Ă©tĂ© informĂ© de ces faits avant ce compte rendu et vous les avez acceptĂ©s. Ils ne sont pas nuisibles Ă  votre sĂ»retĂ© ni Ă  la nĂ©gociabilitĂ© du titre.

Conseils pratiques

Aucune assurance titre

  • Modifiez la formule pour Ă©liminer ou modifier les dĂ©clarations qui Ă©chappent Ă  votre capacitĂ© professionnelle de donner une attestation.
  • Donnez de l’information au sujet des documents que vous avez examinĂ©s, de l’identitĂ© de ceux qui les ont fournis, de leur date et des renseignements qu’ils contiennent. N’attestez pas l’exactitude de l’information.
  • Choisissez vos mots minutieusement. N’« attestez » pas l’information, ce qui vous amènerait par inadvertance Ă  donner une garantie ou Ă  faire une dĂ©claration Ă  l’Ă©gard d’une chose que vous ne pouvez pas garantir ou au sujet de laquelle vous ne pouvez faire aucune dĂ©claration. Ne donnez pas d’opinion sur une chose qui Ă©chappe Ă  votre domaine d’expertise. Si vous donnez une attestation, ajoutez les rĂ©serves auxquelles l’intĂ©rĂŞt est ou sera assujetti, par exemple le paiement et la mainlevĂ©e de l’hypothèque de premier rang existante.

Assurance titre

  • Veillez Ă  ce qu’il y ait une couverture en place visant la pĂ©riode tombant entre le transfert de fonds et la clĂ´ture de la vente.

Mises en garde et commentaires