Accès à l’immeuble

Access to property

La trousse d’instructions hypothĂ©caires procure des conseils pratiques aux avocats qui rĂ©pondent aux demandes du prĂŞteur lors de transactions immobilières rĂ©sidentielles. Cette page porte sur l’accès Ă  l’immeuble.

La situation

Les instructions du prĂŞteur hypothĂ©caire vous demandent de garantir un titre valable et nĂ©gociable Ă  l’Ă©gard des terrains hypothĂ©quĂ©s et d’informer le prĂŞteur de tout fait important susceptible d’influencer sa dĂ©cision de prĂŞt. L’un des faits importants relatifs Ă  la nĂ©gociabilitĂ© est l’accès lĂ©gal Ă  l’immeuble.

L’accès lĂ©gal peut ĂŞtre diffĂ©rent du chemin qu’empruntent les gens et les services publics pour accĂ©der Ă  l’immeuble. Cet accès « pratique », le cas Ă©chĂ©ant, ne correspond pas nĂ©cessairement Ă  l’accès « lĂ©gal ». Et l’inverse peut ĂŞtre vrai – il peut y avoir un accès lĂ©gal Ă  l’immeuble sans qu’il y ait une façon pratique d’y accĂ©der.

Il incombe Ă  l’arpenteur de montrer comment l’immeuble arpentĂ© a accès au droit de passage public. Les avocats ne sont pas des arpenteurs et devraient s’abstenir de fournir une opinion explicite ou implicite sur l’accès.

Modèle d’instructions du prĂŞteur

Vous devez prendre toutes les mesures qui seraient prises par un avocat minutieux et prudent au nom d’un client, notamment nous informer de tout fait important que vous connaissez et qui est susceptible d’influencer notre dĂ©cision de consentir le crĂ©dit garanti par l’hypothèque […]

Conseils pratiques

  • Posez des questions Ă  votre client sur l’accès Ă  l’immeuble de son point de vue.
  • VĂ©rifiez le titre et l’arpentage pour chercher de l’information au sujet de l’accès. Y a-t-il une servitude enregistrĂ©e sur le titre? La servitude grève-t-elle aussi l’immeuble? Y a-t-il une description par renvoi aux bornes et limites de la servitude donnant accès? Y a-t-il une entrĂ©e commune? Est-il clair que l’immeuble est adjacent Ă  un droit de passage public et qu’un permis relatif Ă  un bateau de porte ou Ă  une voie d’accès limitĂ©e a Ă©tĂ© obtenu et est en vigueur? Y a-t-il possibilitĂ© d’Ă©tendue ou d’augmentation de terre entre la dĂ©marcation de l’immeuble de l’emprunteur et la voie publique?
  • Informez le client des avantages d’un arpentage rĂ©cent, particulièrement si vous relevez une question d’accès. Rappelez-vous que les avocats n’ont pas l’expertise ou la responsabilitĂ© professionnelle de dĂ©terminer l’emplacement des servitudes ou des points d’accès. Cela incombe aux arpenteurs.
  • Signalez au prĂŞteur toute question d’accès sans fournir d’opinion sur l’accès. Lorsque vous fournissez une opinion sur le titre nĂ©gociable, indiquez clairement que vous vous prononcez seulement sur « l’accès lĂ©gal ». Ne fournissez pas d’opinion concernant « l’accès pratique » ou l’emplacement de l’accès. Votre opinion sur le titre nĂ©gociable doit tenir compte des renseignements dont vous disposez Ă  la lumière de l’arpentage rĂ©cent. N’allez pas jusqu’Ă  donner une opinion sur ce que pourrait indiquer un arpentage prĂ©cis plus rĂ©cent.

Assurance de titre

  • VĂ©rifiez les modalitĂ©s de l’assurance de titre Ă  l’Ă©gard des questions d’accès lĂ©gal, qui constituent gĂ©nĂ©ralement l’un des risques couverts.
  • Veillez Ă  ce que la dĂ©signation cadastrale de l’immeuble dans la police d’assurance de titre comprenne non seulement l’immeuble en fief simple, mais aussi la servitude d’accès dĂ©pendante.

Aucune assurance de titre

  • Lorsque vous fournissez une opinion sur le titre nĂ©gociable :
    • Indiquez clairement que vous vous prononcez seulement sur « l’accès lĂ©gal »
    • Abstenez-vous de fournir une opinion sur « l’accès pratique » ou sur l’emplacement de l’accès
    • PrĂ©cisez que vous fournissez une opinion en fonction de l’arpentage qui a Ă©tĂ© effectuĂ© Ă  la date « x » par l’arpenteur « y »
    • Refusez de poser des hypothèses sur ce que pourrait montrer un arpentage prĂ©cis rĂ©cent.

Pour de plus amples renseignements sur les servitudes et droits de passage, les arpentages et l’assurance titre, veuillez consulter les autres sections de cette trousse.

Mise en garde et commentaires