Zonage

Zoning

La Trousse d’instructions hypothĂ©caires procure des conseils pratiques aux avocats qui rĂ©pondent aux demandes du prĂŞteur lors de transactions immobilières rĂ©sidentielles. Cette page porte sur le zonage.

La situation

Les prĂŞteurs peuvent vous demander de garantir ou d’attester que la propriĂ©tĂ© est conforme aux règlements de zonage municipaux.

Le zonage comporte deux aspects :

  1. La conformitĂ© en matière de lot et construction, comme la taille minimale et maximale du lot, la façade minimale, la hauteur, les marges de recul, les cours et les alignements, ainsi que l’emplacement des bâtiments se trouvant sur le terrain.
  2. La conformitĂ© aux règlements de zonage sur l’utilisation de la propriĂ©tĂ©, comme les activitĂ©s commerciales dans un quartier rĂ©sidentiel ou l’usage comme foyer de groupe ou garderie. Cela nĂ©cessite une dĂ©termination de la zone applicable  et confirmation et examen de toutes dĂ©rogations ou permis d’utilisation. 

On aborde gĂ©nĂ©ralement le premier aspect en obtenant un certificat relatif au zonage auprès de la municipalitĂ©. Toutefois, la plupart des municipalitĂ©s ne dĂ©livrent pas de certificat relatif au zonage sans certificat de localisation ou arpentage original Ă  jour. Un arpentage Ă  jour s’entend d’un arpentage qui a Ă©tĂ© effectuĂ© au cours des 12 derniers mois. L’obtention d’un arpentage Ă  jour nĂ©cessite un temps considĂ©rable et peut ĂŞtre fort coĂ»teuse.

On aborde gĂ©nĂ©ralement le deuxième aspect en prĂ©sentant au bureau municipal une demande de lettre dĂ©clarant que l’usage actuel de la propriĂ©tĂ© constitue un usage permis en vertu des règlements de zonage sur l’usage.

L’information au sujet du zonage peut ĂŞtre difficile Ă  obtenir et n’est pas nĂ©cessairement complète. Les avocats ne devraient pas attester la conformitĂ© aux règlements de zonage.

Modèle d’instructions du prĂŞteur

Zonage

Si possible, obtenez auprès du fonctionnaire municipal appropriĂ© une lettre dĂ©clarant que les bâtiments sont conformes aux règlements de construction ou de zonage applicables. Une copie de ce document n’est pas requise par le crĂ©ancier hypothĂ©caire. Si une police d’assurance titre est obtenue, une lettre n’est pas nĂ©cessaire. Il n’est pas nĂ©cessaire d’obtenir cette lettre pour les transactions visĂ©es par le protocole.

Ou

Sauf lĂ  oĂą la pratique immobilière normale ne comporte pas de questions relatives Ă  la conformitĂ© en matière de construction, de zonage et de marge de recul pour les propriĂ©tĂ©s rĂ©sidentielles (Colombie-Britannique, Saskatchewan et Nouvelle-Écosse), vous obtiendrez auprès du fonctionnaire municipal appropriĂ© ou auprès d’un autre fonctionnaire (si possible) une dĂ©claration (« dĂ©claration de conformitĂ© ») Ă©nonçant que la propriĂ©tĂ© hypothĂ©quĂ©e ainsi que les bâtiments et les amĂ©liorations qui s’y trouvent sont conformes aux règlements, notamment en matière de construction, de zonage et de marge de recul, de toute autoritĂ© compĂ©tente relativement Ă  l’emplacement ou Ă  l’usage de la propriĂ©tĂ© hypothĂ©quĂ©e et aux bâtiments et amĂ©liorations qui s’y trouvent. Vous informerez la banque avant le dĂ©boursement du prĂŞt hypothĂ©caire si vous avez des raisons de croire que la propriĂ©tĂ© hypothĂ©quĂ©e ou les bâtiments ou amĂ©liorations qui s’y trouvent ne sont pas conformes aux règlements d’une autoritĂ© compĂ©tente en matière de construction, de zonage, de marge de recul, de localisation ou d’usage.

Nous accepterons une police d’assurance titre tenant lieu de l’obtention de votre part d’une dĂ©claration de conformitĂ©. Une dĂ©claration de conformitĂ© n’est pas requise pour les transactions visĂ©es par le protocole.

Conseils pratiques

  • Examinez les instructions hypothĂ©caires pour dĂ©terminer ce que le prĂŞteur vous demande.

Aucune assurance titre

  • Lorsqu’il y a un certificat relatif au zonage ou toute autre correspondance de la part de la municipalitĂ© : donnez l’information figurant sur le certificat sans exprimer de commentaires sur son exactitude. Par exemple, la date du certificat, son signataire et sa teneur.
  • Lorsqu’il n’y a pas de certificat relatif au zonage : dĂ©crivez l’information que vous avez et sa source, par exemple un appel tĂ©lĂ©phonique au fonctionnaire municipal « x » Ă  la date « y ». Ne donnez pas d’opinion sur cette information et n’attestez pas que la propriĂ©tĂ© est conforme au zonage.

Assurance titre

  • Confirmez la couverture de la police d’assurance titre. Donnez seulement l’information requise Ă  l’assureur titre.

Mise en garde et commentaires