Assurance

Insurance

La trousse d’instructions hypothĂ©caires procure des conseils pratiques aux avocats et avocates qui rĂ©pondent aux demandes du prĂŞteur lors de transactions immobilières rĂ©sidentielles. Cette page porte sur l’assurance de propriĂ©tĂ©. 

La situation

LES DOCUMENTS D’ASSURANCE 

Les avocats et avocates reçoivent rarement une police d’assurance complète avant la clĂ´ture. Ils reçoivent plus gĂ©nĂ©ralement un certificat ou une note de couverture provisoire (qui peut indiquer que la police ou la protection en faveur du prĂŞteur entre en vigueur Ă  la clĂ´ture, sous rĂ©serve du paiement de la prime). La norme de pratique consiste Ă  se fier au certificat ou Ă  la note de couverture provisoire que l’assureur, le courtier ou l’emprunteur fournit.

Il est possible qu’après la dĂ©livrance d’un certificat ou d’une note de couverture provisoire et le paiement de la prime, l’assureur mette fin par anticipation Ă  la protection après avoir donnĂ© tout avis requis d’annulation.

Lorsqu’une police est en place, l’emprunteur ou le courtier d’assurance peut simplement fournir les pages de dĂ©claration de la police Ă  jour qui reflètent la protection existante, laquelle n’englobe pas nĂ©cessairement le prĂŞteur proposĂ©. Dans ce cas, un certificat d’assurance est nĂ©cessaire avant la clĂ´ture pour indiquer que le prĂŞteur est le crĂ©ancier hypothĂ©caire et le bĂ©nĂ©ficiaire. 

VALEUR Ă€ NEUF 

Les avocats et avocates ne sont pas qualifiĂ©s pour dĂ©terminer la valeur Ă  neuf d’un bâtiment. Ils devraient laisser Ă  d’autres la dĂ©termination de la valeur Ă  neuf et ne devraient pas se charger de la responsabilitĂ© pour la valeur choisie.

Pour les polices d’assurance rĂ©sidentielle, les courtiers d’assurance fournissent gĂ©nĂ©ralement la valeur Ă  neuf suggĂ©rĂ©e aux propriĂ©taires. Sauf si la police est une police valeur Ă  neuf garantie, et non pas simplement une police valeur Ă  neuf, elle ne couvre que jusqu’Ă  concurrence de la valeur Ă  neuf qu’elle prĂ©cise nonobstant la vĂ©ritable valeur Ă  neuf.

Pour dĂ©terminer la limite appropriĂ©e relative Ă  la protection valeur Ă  neuf dans une police, il faut charger un expert qualifiĂ© d’estimer, par exemple, les coĂ»ts de dĂ©molition, de remplacement du bâtiment dĂ©moli et de conformitĂ© du bâtiment assurĂ© Ă  la version Ă  jour du code. La qualitĂ© de ces estimations varie et bien des choses dĂ©pendent de facteurs comme la cause des dommages (couverte, non couverte ou partiellement couverte), le montant de la franchise, le coĂ»t des permis ainsi que les coĂ»ts de main-d’Ĺ“uvre et de matĂ©riaux (au moment de la survenance des dommages).

Modèle d’instructions du prĂŞteur

… faites en sorte que la police renferme la clause type du Bureau d’assurance du Canada relativement aux crĂ©anciers hypothĂ©caires prĂ©voyant que le crĂ©ancier hypothĂ©caire est le premier bĂ©nĂ©ficiaire ou vĂ©rifiez qu’une police d’assurance incendie avec garantie supplĂ©mentaire couvrant au moins la valeur complète, sauf mention contraire, est en vigueur et que la clause du Bureau d’assurance du Canada relative Ă  l’hypothèque est incluse dans la police, et faites en sorte que l’indemnitĂ© relative au sinistre soit payable, ou faites en sorte qu’une police d’assurance incendie avec garantie supplĂ©mentaire ou une police d’assurance multirisques soit en vigueur pour les bâtiments et les amĂ©liorations apportĂ©es Ă  l’immeuble hypothĂ©quĂ© pour un montant correspondant au moins au montant de l’hypothèque ou de la valeur Ă  neuf complète des bâtiments et des amĂ©liorations, selon le montant le moins Ă©levĂ©, avec l’indemnitĂ© relative au sinistre payable, Ă …

CONSEILS PRATIQUES

Lorsque vous dĂ©clarez que la protection d’assurance est en vigueur, vous devez indiquer clairement que votre Ă©noncĂ© est fondĂ© uniquement sur le contenu du certificat ou d’un autre document d’assurance.

Vous ne devriez pas donner une opinion ou faire un Ă©noncĂ© Ă  un prĂŞteur selon lequel :

  • Un document d’assurance est authentique.
  • Une assurance est en vigueur (ou l’Ă©tat de l’assurance) après la date du certificat, de la dĂ©claration ou de la note de couverture provisoire.
  • L’agent Ă©metteur avait le pouvoir de remettre le certificat, la dĂ©claration ou la note de couverture provisoire.
  • La prime a Ă©tĂ© payĂ©e (sauf si vous la payez au moment de la clĂ´ture).
  • La protection indiquĂ©e suffit.
  • Il y a une clause type relative au crĂ©ancier hypothĂ©caire (sauf si vous avez examinĂ© la police et confirmĂ© que la police est en vigueur au moment de la clĂ´ture).

Communications AU PRĂŠTEUR

  • Confirmez que vous avez examinĂ© le document d’assurance.
  • Identifiez le document d’assurance et indiquez clairement que les renseignements que vous fournissez sont fondĂ©s uniquement sur le contenu du document d’assurance et sur vos connaissances personnelles – par exemple, lorsque vous avez remis le paiement ou la prime Ă  la clĂ´ture.
  • N’indiquez pas dans une opinion que la protection est suffisante.
  • Ne confirmez pas que la police renferme certaines clauses sauf si vous avez lu la police et comprenez les contrats d’assurance.
  • Ne confirmez pas que la police est en vigueur.

Communications AU CLIENT emprunteur 

  • Confirmez et documentez le fait que l’emprunteur comprend les risques. 

Mise en garde et commentaires