La trousse d’instructions hypothécaires procure des conseils pratiques aux avocats qui répondent aux demandes du prêteur lors de transactions immobilières résidentielles. Cette page porte sur l’exigence de conseils juridiques indépendants.

La situation

Les circonstances ou les instructions du prêteur hypothécaire pourraient vous obliger à informer un client de la nécessité qu’il obtienne des conseils juridiques indépendants (CJI).

Voici notamment les circonstances qui nécessitent des CJI :

• L’achat d’une maison où l’acheteur est un conjoint et l’autre conjoint ne sera pas inscrit sur le titre
• Un acte de transport radiant le nom d’un conjoint au titre pour une contrepartie symbolique
• Des instructions de refinancement qui écartent un conjoint du titre
• Des ententes de cohabitation signées avant ou après qu’un couple commence à vivre ensemble ou lorsque le nom d’un conjoint figure sur le titre et que l’autre emménage.

Vous n’avez pas le choix d’informer ou non un client de la nécessité d’obtenir des CJI. Vous ne devriez pas procéder à la clôture sans un certificat de CJI démontrant que le client a reçu des conseils juridiques indépendants.

Modèle d’instructions du prêteur

Vous serez tenu de faire en sorte que chacun des débiteurs hypothécaires qui ne reçoivent pas d’avantage direct du produit du prêt hypothécaire (ou lorsqu’il y a d’autres circonstances qui les rendent appropriés ou nécessaires) ait reçu des conseils juridiques indépendants (de la part d’un avocat qui ne représente pas la banque) de manière à garantir que la sûreté et la situation de la banque ne soient pas compromises.

Conseils pratiques

• Examinez le sens de l’expression « conseils juridiques indépendants » -
  • Conseils – informent le client de l’effet de la transaction sur le client personnellement et font en sorte que c’est ce que le client veut et ce à quoi il s’attendait, et que c’est ce qui est dans son intérêt. Cela pourrait nécessiter des mesures de suivi de la part de l’avocat qui donne les CJI.
  • Juridiques – le certificat de CJI a un effet juridique et les conseils sont fournis par un avocat.
  • Indépendants – l’avocat n’a pas de conflit d’intérêts avec l’un ou l’autre des signataires de la transaction.

Lorsqu’une situation exige que votre client reçoive des conseils juridiques indépendants

• Laissez suffisamment de temps pour des CJI. Il s’agit généralement d’un processus durant de 30 minutes à trois heures selon les documents qui doivent être examinés et les conversations requises. Ne succombez pas aux pressions d’agir avant l’achèvement de cette étape.
• Exigez un certificat de CJI et intégrez-le dans votre rapport au prêteur. Dans le rare cas où vous recevez seulement des renseignements oraux indiquant que votre client a reçu des CJI, documentez votre dossier en faisant signer par le client une déclaration reconnaissant qu’il a reçu des CJI de la part de l’avocat x.

Lorsque vous êtes l’avocat qui fournit des conseils juridiques indépendants

• Établissez une norme de pratique – une liste de vérification ou une procédure normale de fonctionnement – que vous respectez chaque fois que vous remplissez un certificat d’avis juridique indépendant. Si vous suivez la même procédure chaque fois que vous fournissez des CJI, cela vous protège au cas où vos conseils seraient contestés.
  
  Votre procédure pourrait notamment prévoir ce qui suit :

• Prenez suffisamment de temps pour rencontrer le client. Une conversation peut fournir des renseignements pertinents qui influenceront vos conseils.
• Rencontrez le client seul. Lorsque la présence d’un interprète est nécessaire, ce dernier ne devrait pas être un membre de la famille.
• Vérifiez les pièces d’identité.
• Demandez au client de vous expliquer ce que vous avez dit. Cela vous indique mieux ce que le client a entendu et compris et ce que vous pourriez devoir expliquer de nouveau de façon différente.
• Faites un compte rendu de l’entrevue, de votre examen des documents et de vos conseils au client et consignez-le au dossier.
• Facturez le client. Le paiement devrait provenir du client que vous avez rencontré, et non pas de la partie bénéficiaire du document de transaction. Cela contribue à la sélection indépendante et à la gestion de votre mandat. Lorsqu’un tiers paie votre facture relative aux CJI, de l’information supplémentaire est requise et devrait être consignée au dossier.

Note pour tous les avocats :

• Les CJI ne sont pas un exercice d’« approbation automatique ». Le défaut de suivre le processus approprié pourrait entraîner de graves conséquences pour le prêteur, le client et l’avocat.
• L’assurance de titre ne couvre pas les questions liées aux CJI. Il s’agit d’un cas d’erreurs et d’omissions à traiter avec votre assureur professionnel.

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