La trousse d’instructions hypothécaires procure des conseils pratiques aux avocats et avocates qui répondent aux demandes du prêteur lors de transactions immobilières résidentielles. Cette page porte sur les empiètements et les autres grèvements. 

La situation

Une recherche de titre ou un arpentage (même un arpentage à jour) ne fait pas toujours ressortir ce qui grève un immeuble. Par exemple, les clôtures ne se trouvent peut-être pas sur la démarcation entre des terrains. Le personnel des services publics peut s’être écarté des emplacements autorisés en effectuant une installation. Une partie d’un bâtiment peut surplomber l’immeuble. Il peut y avoir des baux et des licences non enregistrés. Il peut y avoir des sûretés non enregistrées grevant l’immeuble par l’application de la loi ou qui existent sans enregistrement dans les registres fonciers applicables.

L’avocat ou l’avocate n’est pas en mesure de donner au prêteur une opinion sur la négociabilité du titre compte tenu de toutes les possibilités d’empiètement et de grèvements sauf s’il a effectué toutes les vérifications préalables appropriées et est en mesure de limiter son opinion au contenu des recherches effectuées, des documents trouvés et des arpentages examinés. 

MODÈLE D’INSTRUCTIONS DU PRÊTEUR

[En l’absence d’assurance titre] Vous informez immédiatement la banque de toute différence dans les […] empiètements, restrictions, clauses restrictives, charges ou autres grèvements qui, selon vous, toucheront la négociabilité ou l’usage de l’immeuble hypothéqué ou la validité, le caractère exécutoire ou la priorité de l’hypothèque ou d’autres documents (s’il y a lieu) qui ne constituent pas des grèvements autorisés.

CONSEILS PRATIQUES

• Effectuez toutes les recherches de titre nécessaires au bureau d’enregistrement.
• Parlez à votre client emprunteur concernant ce qu’il sait au sujet de l’immeuble afin de tenter de cerner les problèmes potentiels.
• Documentez la compréhension par votre client emprunteur des risques et son acceptation de ceux-ci.
• Déterminez la nécessité d’un arpentage à jour.
• Décrivez les documents que vous avez examinés et ce que vous avez trouvé. Par exemple, « J’ai examiné l’arpentage X, daté du Y, effectué par Z, pour l’immeuble désigné comme A. L’arpentage n’indique pas d’empiètement » ou « L’arpentage montre un « x » à [emplacement] comme [décrivez l’empiètement] ».
• Indiquez clairement que votre évaluation est fondée uniquement sur les résultats des recherches précisées que vous avez effectuées et sur les documents particuliers que vous avez examinés.
• Ne donnez pas d’opinion sur la négociabilité de l’immeuble.
• Limitez votre opinion aux faits démontrés par vos recherches, aux documents qui étaient disponibles pour examen et à la carte d’arpentage que vous avez examinée ainsi qu’à toute information pertinente fournie par l’emprunteur. 

Mise en garde et commentaires