Obligation d’informer le prĂȘteur

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La trousse d’instructions hypothĂ©caires procure des conseils pratiques aux avocats et avocates qui rĂ©pondent aux demandes du prĂȘteur lors de transactions immobiliĂšres rĂ©sidentielles. Cette page porte sur l’obligation par l’avocat ou l’avocate d’informer le prĂȘteur. 

La situation

Dans les transactions hypothĂ©caires rĂ©sidentielles, les avocats et avocates ont gĂ©nĂ©ralement deux clients, Ă  savoir le prĂȘteur et l’emprunteur. Les intĂ©rĂȘts de ces deux clients sont diffĂ©rents et peuvent s’opposer. Il incombe Ă  l’avocat ou l’avocate de faire part au prĂȘteur de toute information au sujet de l’emprunteur ou au sujet de l’immeuble qui est susceptible de toucher les intĂ©rĂȘts du prĂȘteur. Cette information pourrait ĂȘtre en conflit avec les intĂ©rĂȘts de l’emprunteur, comme la possibilitĂ© de clore le prĂȘt ou de recevoir le taux le plus favorable relatif au prĂȘt de la part du prĂȘteur. 

MODÈLE D’INSTRUCTIONS DU PRÊTEUR

Le prĂȘteur s’attend Ă  ce que votre rapport final porte Ă  son attention toute circonstance propre Ă  cet emprunteur. Si, pendant votre travail sur ce dossier, vous constatez des circonstances que vous jugez extraordinaires, le prĂȘteur s’attend Ă  en ĂȘtre informĂ© immĂ©diatement. 

CONSEILS PRATIQUES

  • Veillez Ă  ce que votre client emprunteur sache dĂšs le dĂ©part que vous travaillez aussi pour le client prĂȘteur. Expliquez que vous ne pouvez pas refuser de communiquer des renseignements pertinents Ă  l’un ou l’autre des clients. IdĂ©alement, prĂ©cisez votre double rĂŽle dans votre lettre de mandat. Faites accuser rĂ©ception par votre client de ces renseignements et faites-lui signer un consentement. Cela rĂ©duira les surprises et l’animositĂ© entre vos clients de mĂȘme que la possibilitĂ© que vous engagiez votre responsabilitĂ©.
  • Si des renseignements dĂ©favorables sont portĂ©s Ă  votre connaissance, parlez Ă  votre client emprunteur au sujet de ses options. Vous pouvez offrir Ă  votre client emprunteur un choix – vous informez le prĂȘteur de la question dĂ©favorable ou vous dites au prĂȘteur que vous vous retirez du dossier et n’ĂȘtes plus en mesure de travailler pour lui dans ce dossier. Il pourrait s’agir d’un signal d’alarme pour le prĂȘteur, et l’emprunteur devrait comprendre que mĂȘme si vous demeurez muet aprĂšs vous ĂȘtre retirĂ© du dossier, le prĂȘteur pourrait apprendre les renseignements dĂ©favorables, quoique pas de votre part.
  • Lorsque se produit un vĂ©ritable conflit d’intĂ©rĂȘts, vous devez informer vos deux clients et recevoir leur consentement Ă©crit Ă©clairĂ© pour continuer ou cesser de reprĂ©senter les deux clients. Dans certains cas, le conflit ne peut pas faire l’objet d’une renonciation et l’avocat ou l’avocate doit se retirer. 

Mise en garde et commentaires