La trousse d’instructions hypothécaires procure des conseils pratiques aux avocats et avocates qui répondent aux demandes du prêteur lors de transactions immobilières résidentielles. Cette page porte sur les questions de conformité du bâtiment. 

La situation

Les questions de conformité du bâtiment nécessitent la consultation des dossiers municipaux et comprennent :

• Des ordres de travail en souffrance pour défaut de conformité aux exigences municipales. Cela peut aller d’une pelouse non entretenue à des problèmes de santé et de sécurité pour les occupants du bâtiment.
• L’absence du permis de construire nécessaire, la non-conformité au permis ou la non-réalisation du processus de permis de construire. Toutes les inspections requises doivent être effectuées à la satisfaction de l’inspecteur pour qu’une municipalité marque son accord concernant un permis de construire.
• La non-conformité aux règlements de zonage à l’égard de l’utilisation de l’immeuble ou leurs modifications depuis la construction. Par exemple, le changement d’utilisation d’une maison unifamiliale, qui devient un immeuble à plusieurs appartements, une rallonge non conforme aux règlements de zonage ou un stationnement sur une partie du terrain où cela n’est pas permis.

Les sociétés d’assurance titre exigent rarement un examen des questions non liées au titre et ne prévoient généralement pas de protection complète pour ces questions. 

CONSEILS PRATIQUES

• Parlez à votre client emprunteur au sujet des limites de la protection pour les questions de conformité du bâtiment dans la police d’assurance titre.
• Posez des questions à votre client emprunteur au sujet des préoccupations dont il a connaissance à l’égard de l’immeuble.
• Discutez des risques de s’abstenir de demander les dossiers municipaux concernant les questions de conformité du bâtiment.
• Précisez la perte possible de protection en vertu d’une police d’assurance titre si une question de conformité du bâtiment est trouvée et ne peut pas être corrigée avant la clôture. La divulgation de la question au prêteur et à l’emprunteur client est généralement requise.
• Lorsque votre client vous demande d’effectuer un examen de la conformité du bâtiment, fournissez-lui les réponses de la municipalité sans les interpréter sauf si vous avez une expertise en la matière. Un examen de la conformité pourrait comprendre, par exemple, les ordres de travail, les permis de construire, ainsi que les codes ou règlements de construction et de zonage.
• Informez la société d’assurance titre de toute question de conformité du bâtiment qui a été relevée. Cela pourrait entraîner la limite de la protection à l’égard de la question.
• Si votre client emprunteur décide qu’un examen de la conformité du bâtiment n’est pas nécessaire, obtenez une confirmation écrite signée par le client en ce sens. La confirmation doit reconnaître les risques de passer outre à l’examen de la conformité.
• Lorsque votre client emprunteur vous a demandé de ne pas effectuer de recherche relative à la conformité du bâtiment, la seule déclaration que vous devriez faire à l’emprunteur et au prêteur à l’égard des questions de conformité du bâtiment est qu’une assurance titre est mise en place.

Mise en garde et commentaires